仙台 賃貸からの重要なお知らせ
仙台 賃貸からの重要なお知らせ
日額近でも、首都圏では毎月8000戸のペースでマンションが建ち上がっています。
都心ではどこもかしこも、クレーンが替え立ち、マンション建設のものすごさがうかがえます。
そして都心から郊外へ、良い立地を求めて、少しでも可能なところがあれば、とりあえずはマンションを建てるという状況です。
いくらなんでもこれは行き過ぎです。
業者の狙いは決まっています。
甘金利が上がる前の駆け込みの需要を吸い込んでしまおうということです。
いまマンションの供給が目覚しいのは、ひとつにはユーザーの「都心回帰」の現象が明確になっているからです。
広い手ごろな土地が売り出されて、二戸当たり5000万円から7000万円程度のマンションが供給され、それでも結構売れています。
また、1LDKなどの単身者・小世帯には30平方メートルで3000万円前後のものも出ているので買いやいようです。
これに、年金代わりという触れ込みでワンルームマンションがどんどん建てられ、行政が規制に乗り出しているほど過激になっているのです。
この点で見ると、売り手側の考え方や行動は成功しているように見えます。
都心で求める物件予算は3871万円と前年より110万円高くなっていますが、これはマンションを求める人の動きに出ています。
毎月のローンの支払い金額は、魔法のように変えられることを知っておかなければなりません。
当たり前ですが、全期間変動金利や2年間固定という短期間に金利が変動するものは、目先の金利が低いので、年間1%台、2%台で計算されます。
ところが、35年間同定というのは年利4%台で計算きれます。
もちろん、これはよく言われる「マイホームがいいか、借家か」というのではなく、目先の支払いのことです。
チラシなどに吾かれている「頭金10万円、ボーナス払いなし、毎月8万円で3LDK」という、いかにもおいしい業者のチラシのことです。
それでこのような「おいしそうなチラシ」になるのです。
これは家のローンを返し終わるまでの支払いであるかのように一見勘違いしますが、そうではありません。
それを知らない一般のマイホーム志向の人は、安易なチラシを見て「こんな文払いで家が持てるんだ」と感激してしまいます。
「何とかマンションがほしい」と考えている人にとっては神様、仏様のようなチラシです。
チラシはあくまでも業者の販売活動に都合よく作られたものです。
見た目で気を引くように作られていることを知らなければなりません。
金利の動きは消費者の購買行動にきわめて大きな影響を与えます。
物が売れるということは、マンションでも車でも、金利先高感が出てきたときです。
このままだと将来の金利負担がどんどん増えていくので、「いまは低金利だが、もし上がるのならいまのうちに借りよう、貸そう」という動きです。
これに銀行の「金利サービスキャンペーン」が後押ししています。
最も目立つのは、Ｍ銀行で、平成16年年4月1日から9月30日までの申し込みついては短期(固定10年まで)で1%の金利優遇、長期(固定20年まで)で0・7%の金利優遇を行なっています。
もちろん、Ｔ銀行、Ｍ銀行、Ｕ銀行などの大手はもちろんそれぞれサービスを打ち出して成果を上げています。
中小の金融機関も健闘しています。
ユニークなところでは、Ｔ銀行では預金残高が増えれば、その分の借り入れした住宅ローン金利をゼロにするというキャンペーンで人気を集めています。
最終的には「金利がゼロになる」という過激なものです。
企業への貸し出しは不良債権化しやすいが、個人の住宅ローンは返済能力をきちんと審査しさえすればリスクは少ないということで、銀行が積極的に貸し出し競争を行なっているのです。
ただ、この金利優遇には落とし穴があります。
「いまのうちに借りると良い」と言っても、期間の短いものや金利変動型のものが主だということです。
そうなれば、将来、金利上昇の影響をモロに受けて、支払いの増加につながってしまいます。
最初は楽だが、あとから厳しくなってくる「一種のまやかし」です。
ローンの借り方としては、35年間の長期で返済するときに、最終的にどのようなローンを借りるのが良いのかということでなければなりません。
口先の金利が安いと、年収に比べて多く借りられます。
中には100%ローンが可能になるので、頭金がない人には都合が良いかもしれません。
しかし、不安定要素の多いこれからの時代を考えると、負担が将来増える「先楽後憂」となり、決して賢明な選択ではありません。
それを行なう人の気持ちの中には「マンションの先高感」「金利の先高感」という幻想が背景にあります。
しかし、あわてて得することは何もないのです。
冷静にならなければなりません。
金利の低い変動型や短期の固定金利で住宅ローンを借りると、どのような弊害が将来残るでしょうか。
ローンの返済が一般的な「元利均等払い」の場合で考えてみましょう。
最初は利息の支払いがほとんどで、元金部分は後半での支払いとなります。
ここで金利が借りた時点より著しく上昇した場合には、支払い金利が増えて毎月の返済金額が同じであれば、本来支払っていた元金部分の支払いはストップし、利息だけの支払いになります。
それだけではありません。
毎月の支払いではすまないため、「未払いの利息」が積み上がり、どれだけローン返済を行なっていても、元金はまったく減らないという状況になります。
これはバブル期に金利が高騰したときに起きて問題になりました。
そのあとは不況で金利が下落したので、借りていた人は「有利な変動金利」に切り替えて雉を逃れたのです。
しかし、いまは金利が上がり始めているときです。
この時期に、チラシにあるように、変動金利の年1%や2〜5年固定の低い金利で、目先のマイホームの夢を実現しても、この金利の動きでは間違いなく、元金が減らないで利息だけを支払い続ける状況が発生してしまうのです。
この場合の対策はありません。
変動金利よりも低利の商品はないからです。
固定金利から変動金利への借り換えで、目先の支払いを楽にすることは可能ですが、変動金利からの逃避はないのです。
あとはローン支払いの条件の悪化を見ているだけです。
さらに、変動型の金利は5年で支払い総額の見直しが行なわれますので、毎月の元利金等の返済金額が大幅に増えることがあります。
そうなると、当初のマイホーム取得作戦が暗礁に乗り上げ、ローンの支払いが家計を破壊しかねなくなります。
これでは何のためのマイホームかわからなくなります。
銀行とマンション業者が組んで行なっている「販売キャンペーン」は危険いっぱいなのです。
まさに目くらまし、「買った後の支払いはどうなっても知らない」ということなのです。
このようなローン貸し出しに力を入れている銀行も、やがてはローンの大量の支払不能者を出すことになります。
目先の貸し出しが増えれば後はどうなってもいいという、このような不謹慎な貸し出し姿勢はまたまた不良債権を増やすのです。
公庫は不良債権を税金でまかなうようですが、銀行はそうはいきません。
銀行はサラ金などの消費者金融と提携していますが、「支払えない人はサラ金へどうぞ」ということになるのでしょうか。
きわめて心配なマンション販売の現状です。
これでは、買う側がしっかりと調べて判断していかないととんでもないことになってしまいます。
人々をマンションに駆り立てている一番の要因は、ローン減税の後退かもしれません。
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